最高法院：违反限购政策购房不属于法律规定的合同无效情形

【知识要点】

案外人对执行标的物享有足以排除强制执行的权益，包括两种类型：一是不动产物权；二是物权期待权。其中，物权期待权又包括两种情形：1. 不动产买受人物权期待权；2. 房屋消费者物权期待权。

【裁判要旨】

1. 限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。

2. 占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。案外人出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。

3. 当事人在购房前明知自己属于限购政策规制的范围而仍然购买的，应认定无法办理过户系其具有自身原因。

4. 关于房屋购买人购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。当事人一次性购买多套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。